Динамика спроса и цен на жилую недвижимость г.Хабаровска по итогам 1 полугодия 2024г.

Рассказываем, что происходило со спросом, предложением и стоимостью квартир на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости в г.Хабаровске.

Аналитики сходятся во мнении, что эра стремительного роста цен на жилье подходит к концу. Особенно это касается вторичного рынка, где высокие проценты по кредитам снижают доступность недвижимости для покупателей.

Хотя в последние годы наблюдался рост стоимости практически всех типов недвижимости, в период стагнации различные объекты ведут себя по-разному:

• Квартиры высокого качества (в престижных районах и современных домах) могут незначительно снизиться в цене или сохранить свою стоимость.
• Жилье в старом фонде, с нестандартными планировками или в менее привлекательных локациях рискует потерять в стоимости.

Первичный рынок жилья г. Хабаровска находится в активной стадии развития. Количество новостроек разного класса качества только растет. На конец июня в г. Хабаровск в стройке находится 1 115 тыс. кв.м жилья. Из них 34% (или 39 126 тыс. кв.м) уже продано, 44% (50 464 тыс. кв.м) еще не продано, а 22% (24 846 тыс. кв.м) продажи не открыты. С начала года в г. Хабаровск введено 14 домов жилой площадью 92 тыс. кв. метров. Рост количества вводимого жилья связан с реализацией программы "Дальневосточная ипотека". Программа остается одним из ключевых стимулов роста жилищного строительства.

Средняя площадь строящихся квартир в г. Хабаровске составила 51,4 кв.м (52 кв.м во 2 п/годии 2023 г.), а по РФ – 49,2 кв.м. Тренд на снижение площади квартир продолжается. Так, согласно данных ЕИСЖС Дом.РФ доля 1 комнатных квартир составила 45,5%, 2-х комнатных – 36,1%, 3-х комнатных -17,1% и многокомнатных -1,3%. При этом строительный объем 1 и 2-х комнатных квартир чуть выше 400 тыс. кв.м. Застройщики больше строят 1 комнатных квартир средней площадью от 35-45 кв.м (68%) и 25-35 кв.м (90%), малогабаритных квартир до 25 кв. – всего 5%. Среди 2-х комнатных квартир популярна площадь 55-70 кв.м (59%), в 3-х комнатных 70-85 кв.м (61%) и 55-70 кв.м (31%). Многокомнатные квартиры (4 и более комнат) чаще строят площадью 70-85 кв.м (4%) и 25% объема площадью от 100 кв.м.

По итогам 1 полугодия 2024г. средняя цена предложений на первичном рынке составила 160 223 руб./кв.м, диапазон цен составил от 89 408 до 431 520 руб./кв.м. За 2 квартал средние цены слегка снизились на 1,7%, а к началу года– увеличились на 4,4%.

Основным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является местоположение. В разных административных делениях города и ценовых зонах стоимость строительства 1 кв. м жилья значительно разнится. При этом разницу в цене формируют следующие затраты: стоимость земли, подключения к энергоресурсам, состояние дорожной и социальной инфраструктуры.

Подробная информация о ценах предложений в новостройках от застройщиков ЗДЕСЬ.

На вторичном рынке МКД г. Хабаровск наблюдается стагнация. Объемы предложений восполняются, но медленными темпами (+1,5% с начала года) и в основном за счет новых квартир. Темп роста средних цен последние полгода невысокий (в пределах 1%), можно сказать, что цены топчутся на месте. На конец 2 кв. 2024 г. – 125 126 руб./кв.м, это всего +0,2% за квартал и +1,1% к началу года. Пока рынок не показывает снижение стоимости, за исключением дорогих или неликвидных объектов. Фактически вторичный рынок сегодня переоценен. Сейчас продавцы вторичной недвижимости достаточно инертны и не спешат снижать цену.  Многие ждут, что после завершения льготной ипотеки на новостройки покупатели обратятся к вторичным квартирам. Однако развороту спроса на вторичку не способствует очень высокая ипотечная ставка - 18-20%. В отдельных случаях есть дисконты до 10%, но это не система, а редкие случаи, обусловленные именно обстоятельствами продавца или объективным состоянием квартиры. В большинстве случаев торг не превышает 3-4%.

Как правило, новые квартиры на вторичный рынок выводят инвесторы. Проблема с неплатежами по ипотеке только начинает обозначаться. Так, уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам за период январь-июнь вырос на 20% (по РФ на 14,5%). Доля квартир, построенных в 2021 и позже, в открытых витринах составляет 6,4%. Из них порядка 4% квартир в состоянии после строителей со средней ценой предложений 139 655 руб./кв.м, что выше в целом предложений на вторичке. Квартиры в новых домах Бизнес класса в среднем стоят 218 тыс. руб./кв.м, в домах класса Комфорт – 171 тыс.руб./кв.м, а Стандарт стоит 133 тыс. руб./кв.м.

Недоступная ипотека снижает спрос на вторичное жилье, но тенденция цен в сторону падения не наблюдается. На отсутствие отрицательной динамики цен влияет недостаток ликвидного предложения, который накапливается из-за сокращения спроса, но очень медленно, так как собственники пока предпочитают снимать квартиры с продажи, но не снижать цену. Скорее всего, в ближайшие месяцы ценовая динамика существенно не изменится – спрос будет падать, а стоимость метра будет на прежнем уровне.

Средняя цена предложений в разрезе комнатности по ценовым зонам на вторичном рынке жилья в МКД в г. Хабаровск в 2 кв. 2024 г., руб./кв.м.

*Из-за малого объема предложений информация носит справочный характер

** Подробная информация по зонированию на сайте www.khvbti.ru