Верховный суд РФ запретил перерасчет арендной платы из-за пересмотра кадастровой стоимости

Верховный суд РФ вынес важное определение, касающееся порядка расчета арендной платы за использование государственных и муниципальных земель. Суд признал, что изменение кадастровой стоимости участка в сторону уменьшения не является основанием для возврата арендных платежей за прошлые периоды.

Соответствующее решение было принято по итогам рассмотрения спора между угольной компанией «Южный Кузбасс» (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель). Истец требовал взыскать с комитета свыше 624 миллионов рублей, которые, по мнению компании, были переплачены по договору аренды за период с 2020 по 2022 годы.

Суть спора
Арендная плата по договору рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости участка. В 2023 году суд общей юрисдикции пересмотрел эту стоимость в сторону уменьшения. Компания посчитала, что снижение стоимости имеет обратную силу, и обратилась за перерасчетом платежей за предыдущие три года и возвратом «переплаты».
Суды трех инстанций поддержали позицию арендатора, удовлетворив иск в полном объеме. Однако Комитет по управлению муниципальным имуществом оспорил это решение в Верховном Суде, указав на нарушение принципа правовой определенности.

Позиция Верховного Суда
Изучив материалы дела (Определение № 304-ЭС25-3418 от 27.11.2025 г.), Судебная коллегия ВС РФ встала на сторону арендодателя, отменив решения нижестоящих судов и направив дело на новое рассмотрение.

В своем определении Верховный Суд сделал ключевые выводы:
1. Отсутствие обратной силы. Пересмотр «архивной» кадастровой стоимости в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности, не может служить основанием для ретроспективного перерасчета арендной платы за периоды, предшествовавшие году обращения с заявлением о таком пересмотре.
2. Законность платежей. Арендная плата, рассчитанная на основе официальных сведений Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), действовавших в соответствующий период, не является неосновательным обогащением арендодателя, даже если впоследствии стоимость была оспорена.
3. Баланс интересов. Суд подчеркнул необходимость соблюдения баланса частных и публичных интересов, а также сохранения предсказуемости условий хозяйствования. Недопустимо дестабилизировать бюджетные правоотношения, пересматривая уже исполненные обязательства.

Значение для практики
Данное определение Верховного Суда имеет принципиальное значение для всей правоприменительной практики в сфере аренды публичных земель. Оно защищает публичных собственников (государство и муниципалитеты) от требований о возврате платежей, которые были уплачены добросовестно и в строгом соответствии с законодательством, действовавшим на момент их внесения.
Этот подход обеспечивает стабильность договорных отношений и исключает возможность использования механизма оспаривания кадастровой стоимости для пересмотра финансовых обязательств прошлых лет.

Источник
Картотека арбитражных дел:
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/14be9706-f7e4-4d6d-bafa-8530d681ba43/...