Основным фактором, влиявляющим на стоимость недвижимости, является местоположение, оценочное зонирование предусматривает деление территории на ценовые зоны. Максимальные цены на недвижимость наблюдаются в первой ценовой зоне (Административно – культурный, исторический центр города).
В качестве диапазона цен использованы статистические критерии, которые используются для проверки на аномальность наблюдений, принадлежащих выборкам из нормальной генеральной совокупности. Использование критериев предусматривает стандарт ГОСТ Р ИСО 5725-2–2002, представляющий собой аутентичный текст соответствующего международного стандарта ИСО 5725.
Таблица 1 - Список сегментов недвижимости г.Хабаровска, в отношении которых применяется ценовое зонирование
Наименование сегмента |
Количество зон |
---|---|
Жилые помещения в МКД (квартиры) |
5 |
Коммерческая недвижимость |
5 |
Производственная недвижимость |
4 |
По каждому сегменту в разрезе ценовой зоны определены диапазоны цен и средние значения.
Рисунок 1 – Структура объема предложений жилых помещений в МКД (квартиры)
В сегменте жилые помещения в МКД (квартиры), средние значения и диапазоны цен, учитывают скидку на уторговывание и не содержат долю земельного участка (см. Таблица 2).
Таблица 2 Средние значения и диапазоны цен жилых помещений МКД (квартиры).
Номер оценочной зоны |
Описание оценочной зоны |
Среднее значение, руб./кв. м |
Минимальное значение, руб./кв. м |
Максимальное значение, руб./кв. м |
Шаг между зонами |
---|---|---|---|---|---|
1 |
Административно – культурный, исторический центр города. |
84 067 |
41 090 |
132 688 |
|
2 |
Зона высокой ценности. |
79 386 |
36 551 |
131 869 |
8 |
3 |
Зона средней ценности. |
67 035 |
32 251 |
103 616 |
16 |
4 |
Окраины административных центров города. |
56 088 |
28 258 |
93 168 |
16 |
5 |
Зона низкой ценности. |
48 641 |
27 022 |
87 367 |
13 |
|
по г. Хабаровску |
67 069 |
|
|
|
Рисунок 2 – Средние значения цен жилых помещений МКД (квартиры) г. Хабаровска, за IVквартал 2019г, руб/кв.м.
В качестве справочной информации приведены результаты выборки гаражной недвижимости, проведенной по зонированию МКД, средние значения и диапазоны цен, учитывают скидку на уторговывание.
Таблица 3 Средние значения и диапазоны цен гаражной недвижимости.
Номер оценочной зоны |
Описание оценочной зоны |
Гаражи, блок-комнаты |
Паркинги (машино-места) |
||||
---|---|---|---|---|---|---|---|
Среднее значение, руб./кв. м |
Минимальное значение, руб./кв. м |
Максимальное значение, руб./кв. м |
Среднее значение, руб./кв. м |
Минимальное значение, руб./кв. м |
Максимальное значение, руб./кв. м |
||
1 |
Административно – культурный, исторический центр города. |
37 613 |
12 906 |
53 100 |
44 250 |
28 632 |
59 868 |
2 |
Зона высокой ценности. |
16 158 |
7 744 |
42 853 |
39 044 |
25 075 |
46 708 |
3 |
Окраины административных центров города. |
9 693 |
7 375 |
12 011 |
22 125 |
20 545 |
22 617 |
4 |
Окраины административных центров города. |
9 587 |
7 965 |
11 063 |
- |
- |
- |
5 |
Зона низкой ценности. |
8 925 |
8 113 |
11 063 |
- |
- |
- |
|
по г. Хабаровску |
16 395 |
|
|
35 140 |
|
|
Рисунок 4 – Средние значения цен гаражной недвижимости в зависимости от оценочной зоны г. Хабаровска, за IVквартал 2019г, руб/кв.м.
Рисунок 5 – Структура объема предложений коммерческой недвижимости
В сегменте нежилой коммерческой недвижимости средние значения, учитывают скидку на уторговывани и содержат долю земельного участка (см. Таблица 4).
Таблица 4 Средние значения и диапазоны цен коммерческой недвижимости.
Номер оценочной зоны |
Описание оценочной зоны |
Среднее значение, руб./кв. м |
Минимальное значение, руб./кв. м |
Максимальное значение, руб./кв. м |
---|---|---|---|---|
1 |
Административно – культурный, исторический центр города. |
85 006 |
38 065 |
136 688 |
2 |
Зона высокой ценности. |
78 769 |
46 450 |
109 938 |
3 |
Зона средней ценности. |
55 904 |
23 316 |
105 274 |
4 |
Окраины административных центров города. |
30 170 |
20 706 |
36 887 |
5 |
Зона низкой ценности. |
22 934 |
17 550 |
37 815 |
|
по г. Хабаровску |
71 334 |
|
|
Рисунок 5 – Средние значения и диапазоны цен коммерческой недвижимости
В сегменте нежилой промышленной недвижимости средние значения, учитывают скидку на уторговывание и содержат долю земельного участка (см.Таблица 5).
Таблица 5 Средние значения и диапазоны цен промышленной недвижимости.
Номер оценочной зоны |
Наименование ценовых зон |
Среднее значение, руб./кв. м |
Минимальное значение, руб./кв. м |
Максимальное значение, руб./кв. м |
---|---|---|---|---|
Промышленная недвижимость |
||||
1 |
Зона высокой ценности. |
20 175 |
17 339 |
23 010 |
2 |
Зона средней ценности. |
11 988 |
10 297 |
13 679 |
3 |
Окраины административных центров города. |
|||
4 |
Зона низкой ценности. |
5 561 |
5 146 |
5 976 |
|
по г. Хабаровску |
12 574 |
|
|
Производственные базы |
||||
1 |
Зона высокой ценности. |
25 694 |
20 641 |
30 747 |
2 |
Зона средней ценности. |
16 854 |
15 391 |
18 382 |
3 |
Окраины административных центров города. |
16 773 |
9 361 |
24 941 |
4 |
Зона низкой ценности. |
10 733 |
5 346 |
31 528 |
|
по г. Хабаровску |
17 514 |
|
|